תכנון ובניה

עבודה אסורה לפי סעיף 203 לחוק - בנייה הטעונה היתר שנעשתה בלא היתר או בניגוד לתנאי היתר

חוק התכנון והבניה מטיל אחריות פלילית בגין עבירות בנייה המבוצעות בניגוד להוראותיו, כך שבגין ביצוע עבודות הטעונות היתר בנייה ללא היתר או בניגוד לתנאי ההיתר מביאים את מבצע הפעולה מסתכן בכך שיוגש נגדו כתב אישום. ברשימת הפעולות השכיחות המהוות עבירות על חוק התכנון והבנייה ניתן לכלול סגירת מרפסת, בניית פרגולה, התקנת גג מעל חניה, סגירת חניה, וכן עברות נוספת הנכללות במסגרת עבודות המצריכות היתר מבלי שניתן לכך היתר.

סעיף 145 לחוק התכנון והבניה קובע רשימה ארוכה של פעולות המחייבות קבלת היתר ואשר כוללות למעשה כמעט כל שינוי במבנה למעט שינויים פנימיים (בכפוף לסייגים כגון אי שינוי האינסטלציה ותשתיות הבניין וכו’) ובמקרים בהם מדובר בעבודות הפטורות מהיתר. בהמשך, פרק י’ לחוק התכנון והבניה מטיל את אחריות הפלילית בגין עבירות על הוראות החוק, ואגב כך סעיף 203 לחוק מגדיר עבודה אסורה כ- “בנייה או עבודה הטעונה היתר שנעשתה בלא היתר או בניגוד לתנאי היתר”. בהמשך סעיף 243 לחוק מטיל את האחריות בגין ביצוע פעולה אסורה.

מדי שנה מוגשים כתבי אישום רבים בגין עבירות בנייה כתוצאה מביצוע עבודות הטענות היתר מבלי שניתן להן היתר, וזאת בעקבות מספר גורמים, הכוללים: הגדרה רחבה לפעולות הטעונות היתר, היקפן הרב של הפעולות הנלכדות ברשת של הוראות החוק כתוצאה מכך, חוסר מודעות בקרב הציבור, הבנה מאוחרת של חשיבות האכיפה בידי רשויות האכיפה ועוד מספר גורמים נוספים – כל אלו מביאים למספר רב של עבירות בנייה.

מהן עבודות הטעונות היתר?

כפי שצוין לעיל, סעיף 145(א) לחוק התכנון והבניה קובע תכולה רחבה לפעולות המבוצעות ואשר טענות היתר. משכך, ניתן להכליל כמעט כל פעולה המבוצעת במקרקעין כפעולה הדרושה היתר. מבין עבירות הבנייה השכיחות אשר מבוצעות ניתן למנות עבודות לפיצול הדירה, הפיכת שטח המיועד כמחסן לדירת מגורים, סגירת מרפסת, התקנת פרגולה וכיו”ב.​

בנוסף על העבודות המפורטות לעיל ניתן למנות פעולות נוספות ופחות מוכרות המחייבות קבלת היתר כמו התקנת ג’קוזי בשטחי הגינה או הגג, התקנת בריכה, ביצוע פעולות המשנות את חזית הבניין וכיו”ב.

מהו היתר בנייה:

  • היתר בנייה מהווה למעשה אישור ממוסדות התכנון לביצוע עבודות במקרקעין.
  • לפי הוראות חוק התכנון והבניה על היתר הבניה להיות תואם לתכנית שמכוחה הוצא ההיתר. בחלק הארי של המקרים יהיה מדובר בתכנית המפורטת החלה על המקרקעין.
  • בשל ההיררכיה בין התכניות על התכניות המפורטת להיות תואמת לתכניות שמעליה.
  • היתר הבניה קובע את התנאים לבניה והיקפה, וכן את התנאים להוצאת טופס 4.
  • ביצוע פעולה הנוגדת את ההיתר ותנאי מהווה עבירה על חוק התכנון והבניה.

עבודות הטעונות היתר בניה

  • פיצול דירה: מספר יחידות הדיור שנקבעו בכל תא שטח נקבעו בהיתר בהתאם לאחוזי הצפיפות החלים על המקרקעין. לכן, כבר לאור שינוי אחוזי צפיפות והגדלת מספר יחידות הדיור ניתן לראות את הצורך בתיקון ההיתר באמצעות הקלה או הכנת תב"ע חדשה לפי הדרישות התכנוניות. בנוסף, סעיף 145 לחוק התכנון והבניה קובע כי יהיה ניתן לבצע שינוי פנימי שאינו מצריך קבלת היתר.
  • שימוש במחסן / מרתף למגורים: לעבודות אלו יש מספר דוגמאות וסיווגים. דוגמה ראשונה: במבנים רבים המוגדרים כבתים פרטיים ישנה חלוקה בין השטח המיועד למגורים לבין השטח המוגדרים כמחסן או כמרתף. הקצאת שטח למחסן פירושה ייעוד השטח למטרות אחסון בהתאם לשימושים המותרים עפ"י התכנית וההיתר. לכן, שימוש במחסן למגורים במקום לשימוש לא הוא נועד מהווה שימוש חורג בניגוד לתנאי ההיתר. במרבית המקרים על מנת לבצע את השימוש החורג יהיה צורך לבצע התאמות, כלומר הוספת כלים סניטרים למרתף, התקנת מטבח, הוספת שתתיות חשמל מים וגז, דלת יציאה נוספת. כל אותן פעולות מהוות עבודות בנייה שאינן תואמות את הפעולות שניתן לבצע במסגרת ההיתר.
  • בנייה נוספת בניגוד להיתר: היתר הבנייה קובע כמה מטרים בנויים יהיה ניתן לבנות, כלומר מהו ניצול הקרקע. הוספת שטח בנוי נסוף על הדשטח שניתן לבנות מכח ההיתר מחייב הגשת בקשה מתאימה להקלה או לחלופין הכנת תב"ע חדשה. אין משמעות אם התוספת נעשה באמצועת בניית קומות נוספות או הגדלת התכסית (השטח שמכסה את הקרקע).
  • סגירת מרפסת: בשנותיה הראשונות של המדינה רשויות האכיפה העלימו עין ואפשרו את סגירת מרפסות מבלי שניתן לכך היתר. הפעולה נהפכה לכל כך נפוצה עד שבשומות מכריעות מסוימות לא אושר גביית היטל השבחה בעבור סגירת מרפסות משום שהפעולה נהפכה לכל כך נפוצה עד שלא ניתן לחייב בגינה כתוצאה מאישור תכנית המתירה זאת. עם זאת, כיום המדיניות היא שונה וישנה כוונה הולכת וגוברת למניעת סגירת מרפסות בניגוד להוראות ההיתר.
  • בנייה על גג הבניין: בבניינים רבים מבוצעת בנייה לא חוקית על גג הבניין באמצעות הוספת חדר יציאה לגג. בחלק מהמקרים ישנן תכניות החלות על המקרקעין המאפשרות את בניית הגג, אך לא בוצעו הפעולות הדרושות כמו בקשה לקבלת היתר לביצוע העבודות, פרסום הבקשה וכו'. כמו כן, לא שולם היטל השבחה ויתר האגרות בעקבות ניצול זכויות הבנייה.
  • התקנת פרגולה: עבירת בנייה זו מבוצעת באמצעות חריגות בנייה אל שטח הגינה עשיות בעיקר בדירות ן, דירות גג ובבתים פרטיים. אמנם, תקנות הפטור מהיתר מאפשרות להתקין מצללה לפי ההנחיות ללא קבל היתר, אך אי עמידה ואף סטיב קלה מונעות את ביצוע הפעולה בכפוף לפטור. את חריגת הבניה מגלות הרשויות באמצועת פקחים הבוחנים את הנכסים מבחוץ, ביקורות של פקחים, תצלומי אוויר ותלונות של שכנים. מיותר לציין כי מדובר בעבירת בנייה מיותרת הניתנת למניעה ולאישור בקלות יחסית.
  • יציקת משטח בטון: מדובר בעבירות הנעשות בחצרות המוצמדות לדירות, כך שעל חלק מהגינה יוצקים משטח בטון המשמש כמפרסת. מיותר לציין שאף פעולה זו מצריכה היתר.
  • שינויים חיצוניים: שינויים חיצוניים המצריכים היתר מתייחסים כמעט לכל פעולה החל מהוספת חלון בחזית הבניין וכלה בהוספת דלת או מזגן בניגוד להנחיות של הרשות המקומית. במקרים רבים בעת ביצוע שימוש חורג בנכס המשמש כמחסן או כעליית גג חל הצורך לבצע התאמה על מנת שניתן יהיה להשתמש בו למגורים כמו הוספפת חלון, דלתות, הקמת גדר ופעולות נוספות. כל אותן מצריכות היתר בנייה.