עסקאות קומבינציה

עמוד הבית » עסקאות קומבינציה

עסקאות קומבינציה - לווי לאורך כל הדרך

עסקאות קומבינציה הן עסקאות המאפשרות לבעלי קרקעות להחליף זכויות בקרקע בתמורה לנדל”ן שייבנה על הקרקע בעתיד. בד”כ, עסקאות הדורשות הבנה עמוקה בחוקי הנדל”ן והמיסוי בישראל. ישנם יתרונות רבים הטמונים בעסקאות כאלה הן ליזם והן לבעלי המגרש כיוון שהן חוסכות ליזם את הצורך במזומן זמין לצורך קניית המגרש, ומאפשרת לבעל המגרש ליהנות מתמורה שעולה בערכה על ערך הקרקע.

משרדנו בעל ניסיון ייחודי במתן ליווי משפטי בעסקת קומבינציה – הן מצד בעלי הקרקע והן מצד היזמים.

Win-win

עסקאות קומבינציה מאפשרות לשני הצדדים לצמצם הוצאות, להוריד סיכונים ולהעלות את הרווח הצפוי להם. עסקת קומבינציה היא עסקה מנצחת לשני הצדדים.

האם עסקת קומבינציה משתלמת?

הפסיקה קובעת מס’ קריטריונים לקביעת היקף המס בעסקת קומב’

  • סיווג העסקה 
  • מכר חלקי לעומת שירותי בנייה או מכר מלא
  • שווי הדירות המתקבלות

כל אחד מהקריטריונים האלו עלול להשפיע על מדיניות המיסוי הממשלתית. כאשר מחליטים להתקשר בעסקת קומבינציה, חשוב מאוד לשמור באופן מלא על הקריטריונים שמדינת ישראל קבעה לסיווג עסקת קומבינציה אחרת עלולים לסבול מהסתבכות מיותרת עם רשות המיסים (לא מומלץ) ובפרט עם יחידת ההונאה של רשות המיסים (מאוד לא מומלץ).

הטבות המס המתקבלות

מס שבח- בעל הקרקע מחויב במס שבח רק על החלק הנמכר ליזם ולא על הקרקע כולה.

מס רכישה- היזם חייב במס רכישה על חלקת הקרקע שהוא קונה בלבד ולא על כל הקרקע עליה הוא בונה.

שלבי עסקת קומבינציה

  1. תחילה, מוגדר בחוזה איזה חלק קרקע “נמכר” ליזם, איזה חלק נשאר בידי הבעלים המקוריים, ואת היקף הנכסים שיתקבלו בתמורה.
  2. אישור תכנית הבנייה ותחילת עבודה בשטח.
  3. עם סיום הבנייה, מספר נכסי נדל”ן כמפורט בחוזה יועברו לבעלות בעל הקרקע. שאר הנכסים ישווקו ע”י היזם.

חסרונות אפשריים

למרות שנראה שהיתרונות גוברים על החסרונות, אי אפשר להתעלם לחלוטין מהחסרונות בעסקאות קומבינציה.

  1. מעבר זמן משמעותי בין הענקת הזכויות בקרקע לבין קבלת התמורה.
  2. ייתכן פער משמעותי בין מספר הדירות שתוכננו להיבנות על הקרקע לבין אישורי הבנייה. פער גדול מדי עלול להפוך את העסקה ללא משתלמת עבור אחד הצדדים או שניהם.
  3. מע”מ כפול- פעם ראשונה במועד הסכם הקומבינציה, ופעם שנייה בעת השלמת הבנייה.
  4. היטל השבחה- על בעל הקרקע לשלם לעירייה הרלוונטית היטל השבחה בגין העדכון בזכויות הבנייה בקרקע. 

משרד עורכי דין דן גנגינה מתמחה בשלל תחומים משפטיים, ובניהם גבייה משפטית, ליטיגציה אזרחית, ליטיגציה מסחרית ועוד.