התחדשות עירונית
פרויקטים של התחדשות עירונית באים לחדש מרקמי מגורים ותיקים ובכלל זה לשפר, לשדרג, לחזק ולמגן בנייני מגורים ולשדרג שטחים ציבוריים ותשתיות. הפרויקטים כוללים לרוב הוספת דירות חדשות באזורי מגורים בנויים ותיקים, על ידי חיזוק ועיבוי על גבי מבנים קיימים או על ידי הריסת מבנים ישנים ובניית חדשים במקומם. פרויקטים מסוג זה מקודמים הן ביוזמה ממשלתית והן ביוזמה פרטית.
פרויקט התחדשות עירונית מהווה הזדמנות עבור בעלי הדירות לחזק ולמגן את דירותיהם, להרחיב את דירותיהם, ובכך לשפר את איכות חייהם ולהשביח את נכסיהם.
בפרויקט מסוג זה הדירה הקיימת מורחבת, או נהרסת, ובמקומה נבנית דירה חדשה. זאת בלי שעלויות השיפוץ והבנייה מוטלות על בעלי הדירות. היות שמדובר בהחלטה כבדת משקל, חשוב שבידי בעלי הדירות יהיה כל המידע הדרוש להם כדי לקדם פרויקט מוצלח מבחינתם.
הפרויקטים יכולים להתממש רק אם קיימת הסכמה מצד בעלי הדירות הקיימות בבניינים הוותיקים, כיוון שהם בעלי הזכויות בקרקע.
סוגי המסלולים של התחדשות עירונית:
פינוי-בינוי
תמ"א 38
חלופת שקד
פינוי-בינוי
הריסה ובנייה מחדש
בתכנית זו מתבצעת הריסה של המבנה הקיים ומוקם מבנה חדש בסטנדרטים מודרניים. ניתן לבצע זאת באמצעות הריסה ובנייה של המבנה הקיים (פינוי–בינוי) או לחילופין באמצעות בניית מבנה חדש בשטח אחר לטובת הדיירים המתפנים, ובהמשך הריסת המבנה הקיים ובנייתו מחדש (בינוי–פינוי–בינוי).
תמ"א 38
חיזוק המבנה מפני רעידות אדמה ותוספת בנייה
תכנית חיזוק המבנה מאפשרת ביצוע של פעולות הנדסיות לטובת חיזוק המבנה, תוך כדי הוספת קומות חדשות על גג הבניין הקיים והרחבת הדירות הקיימות. פעולה זו מאפשרת את חיזוק המבנה ללא עלויות מצד הדיירים. עם זאת, התכנית יעילה פחות נגד רעידות אדמה בהשוואה לתכנית ההריסה והבנייה מחדש.
חלופת שקד
החלופה יוצרת כלי תכנוני לטובת התחדשות עירונית בבניין הבודד תוך מתן עדיפות להתחדשות מתחמית.
מסגרת החקיקה ניתן מענה לשלל הקשיים שיצרה תמ"א 38 מבחינה תכנונית, מוניציפלית וכלכלית, באמצעות מתן מענה לצורכי ציבור (דבר אשר נעדר מתמ"א 38). בנוסף לכך, החלופה מתמרצת הכנת תוכניות כוללניות להתחדשות עירונית אשר יתוו את מדיניות התכנון העירונית בצורה המיטבית.
עוד קידם מטה התכנון הלאומי סעיף ייחודי שמטרתו קידום פרויקטים להתחדשות עירונית בדגש על אזורי הפריפריה שבהם שווי הקרקע נמוך. התוספת מאפשרת לשרת הפנים לקבוע בצו אזורים שבהם יהיה ניתן לקבוע את תוספת הזכויות עד לסך של 550% לטובת פרויקט של הריסה ובנייה מחדש.
בשורה גדולה נוספת לשוק הדיור בכללותו, אשר עוגנה בחקיקה לראשונה, היא האפשרות של תוכנית + היתר. מדובר בצעד פורץ דרך אשר מאחד את התוכנית וההיתר לשלב תכנוני אחד ומצמצם את ההליכים שעד כה קודמו זה אחר זה.
סוגיה רגולטורית נוספת שהתווספה לחוק היא שינוי ברירת המחדל הקובעת כי מעת שהוגש ערר על החלטת ועדה מקומית לתת היתר, לא יינתן ההיתר עד להכרעת ועדה הערר בערר שהוגש. תיקון החקיקה קובע כי יש לאפשר מתן היתר בנייה במקרים שבהם הוגש ערר כאשר ועדת הערר שוכנעה כי אין מדובר צעד בלתי הפיך. שרת הפנים תקבע בתקנות על אילו סוגי עררים יחול הכלל.
שינוי זה צפוי לקצר את משך הזמן להוצאת היתר ויצמצם את הנזק הנגרם מכוח עררים פרטניים.
ההבדלים העיקריים בין פינוי-בינוי לבין תמ"א 38/2:
ההבדלים העיקריים מתבטאים בנושאים האלה:
בשלב ההתארגנות
בתמ"א 38 יש צורך בהתארגנות של בעלי הדירות (מבנה בודד) והגעה להסכמות. בפינוי בינוי שלב התארגנות בעלי הדירות והגעה להסכמות יכול להיות ארוך ומורכב יותר, משום שמעורבים בו מספר גדול של בעלי דירות (מספר מבנים)
משך התכנון וקבלת האישורים לפרויקט
בתמ"א 38 יש צורך בתכנון הבניין ובאישור התכנון (רישוי) באמצעות הוצאת היתר בנייה. מדובר בהליך תכנוני קצר יחסית, משום שהיתרי הבנייה נגזרים מכוח תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים. בפינוי בינוי יש צורך באישור תכנית מפורטת, הליך תכנוני ארוך ומורכב, המתייחס גם להיבטים תכנוניים רחבים וסביבתיים בעלי השפעה על השכונה. בפינוי-בינוי מידת הוודאות התכנונית נמוכה יותר מאשר בתמ"א 38, ועל כן כרוכה בסיכונים רבים יותר עבור היזם וגם עבור בעלי הדירות. בפינוי-בינוי, לאחר אישור התכנית המפורטת, נדרש הליך נוסף לאישור היתר הבנייה.
במהלך ביצוע הפרויקט
בתמ"א 38 חיזוק ועיבוי, הדיירים בדירות הקיימות ממשיכים להתגורר בדירתם בזמן ביצוע העבודות. המשמעות שמתגוררים באתר בנייה במשך שנה–שנתיים. יש להביא בחשבון כי בעת הבנייה ייתכנו הפרעות ומטרדים שונים בעקבות העבודות. בפרויקט הריסה ובנייה מחדש, הדיירים עוברים לדירה חלופית בשכירות עד לסיום הבנייה וחוזרים לדירה חדשה בבניין החדש שנבנה. כך גם בפרויקטים של פינוי בינוי.
עלויות אחזקה, ועד בית וארנונה
בכל הפרויקטים יחולו שינויים בעלויות אלה בעקבות הגדלת עלויות התחזוקה של מערכות הבניין והמעלית ובעקבות מהוספת שטחים לדירות. ייתכנו שינויים בסיווג (הנכס) בנושא תשלומי הארנונה, וגם תשלומים קבועים אלה עשויים להשתנות. יש להבהיר כי השינויים אינם זהים בכל המסלולים, וכי בתמ"א – חיזוק ועיבוי הוצאות האחזקה גדלות אך לא בהרבה. בתמ"א 38 – הריסה ובנייה מחדש ההוצאות גדלות, בעיקר לצורך תחזוקת המעליות והחניונים התת-קרקעיים. בפינוי-בינוי נבנים בדרך כלל מבנים גבוהים הכוללים חניונים, מעליות ומערכות מתקדמות (גילוי עשן ואש, משאבות, גנרטורים ועוד), ועל כן עלויות האחזקה גדלות בהרבה בהשוואה להוצאות שנדרשו בבניין הישן.
השלבים בתהליך התחדשות עירונית:
1. בחירת עו"ד מייצג
2. בחירת נציגות דיירים
3. בחירת יזם
4. בחירת מפקח בנייה
5. המשך התהליך באמצעות אנשי מקצוע
1. בחירת עו"ד מייצג
- כל התחדשות עירונית היא עסקה שבה בעלי הדירות למעשה מוכרים את זכויותיהם בדירה ליזם עבור תמורה מסוימת.
- לכן, חשוב מאוד להתקשר עם עורך דין מתאים ומנוסה ולהתייעץ איתו בכל שלבי התהליך.
- תפקיד עורך הדין, בין היתר:
- לסייע לחתימה על הסכמי התקשרות עם היזם ובעלי מקצועי.
- לסייע לטפל בדיירים סרבנים.
- לסייע בבחירת מפקח ושמאי לבעלי הנכסים.
- לעקוב אחר ביצוע התחייבויות היזם או הקבלן.
2. בחירת נציגות דיירים
- בין אם התהליך החל ביוזמת הדיירים ובין אם ביוזמת היזם, תצטרכו למנות נציגות דיירים.
- מטרת הנציגות לסייע לבעלי הדירות לפעול באופן מאורגן מול בעלי המקצוע, הרשות המקומית ומוסדות התכנון.
- הנציגות נבחרת מתוך כלל בעלי הדירות המעוניינים להיות חברים בנציגות.
- תפקידי הנציגות הם בין היתר לבחור את בעלי המקצוע: העו"ד המייצג, מפקח על הבנייה, שמאי ויזם.
- הנציגות צריכה לפעול בשקיפות ולייצג את האינטרסים של בעלי הדירות.
3. בחירת יזם
- במקרה שהתהליך נולד ביוזמת הדיירים ולא באמצעות היזם, הדיירים צריכים לבחור ביזם לצורך ביצוע הפרויקט.
- מינהלת ההתחדשות העירונית ועורך-הדין יכולים לסייע בבחירת יזם מתאים.
- מומלץ להוציא מכרז שמזמין קבלנים או יזמים עם ניסיון מתאים להגיש הצעות
4. בחירת מפקח בנייה
תפקיד המפקח נחלק לשלושה שלבים:
- בשלב שלפני קבלת היתר הבנייה: פיקוח על שלב התכנון.
- בשלב שאחרי קבלת היתר הבנייה: פיקוח על ביצוע העבודות בפרוייקט.
- בשלב שאחרי גמר העבודות: המפקח מלווה את בעלי הדירות בעת המסירה.
5. המשך התהליך באמצעות אנשי מקצוע
- לאחר בחירת אנשי המקצוע המתאימים, צריך לפנות לרשויות לצורך המשך הטיפול והוצאת היתר בנייה.
- היזם ועורך הדין המלווה יפנו לרשויות לצורך הגשת בקשה להיתר בנייה.
- לאחר קבלת היתר הבנייה, ניתן להתחיל בביצוע הפרויקט.
@כל הזכויות שמורות לדן גנגינה ושות'
האתר נבנה ע"י חברת WEBNIS